26 de julho de 2017

Leilões de imóveis é uma boa?

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Sou investidor em imóveis há 11 anos por influência familiar e cultura de investimento. Hoje sei que necessito diversificar meus investimentos e meu portfólio possui sim imóveis físicos (de tijolo). Por isso tudo o assunto é tema deste blog. Imóveis pode ser uma boa para fluxo de caixa e isso não tem como negar. Mas investimento em leilões de imóveis é uma boa?  Comprar imóveis através de leilões públicos será  a maneira mais barata para investir? Vamos então descrever  alguns cuidados sobre os leilões de imóveis e dar dicas de investimento em leilões de imóveis.

imóveis em leilão

Estudo o tema desde que me conheço por investidor, gosto de assuntos correlacionados, pois sempre estamos debatendo a tema em casa. Será uma boa comprar imóveis para investimento? Particularmente, quando a compra é efetuada à vista creio que sim, porém o mesmo requer alguns cuidados. E sei que em sua maioria, no Brasil, muitos compram imóveis através de financiamento.

Em leilões podemos comprar barganhas que dificilmente no mercado imobiliário convencional à concorrência.  

Parte deste texto, de minha autoria, já foi publicado originalmente no blog do amigo Guilherme, o excelente Valores Reais. E por considerar de grande conteúdo, me dou ao luxo de publicá-lo aqui em meu blog, vale como reflexão e aprendizagem, além de ficar registrado nestas páginas. Para os interessados, veja o texto original neste link: http://www.valoresreais.com/2011/07/18/adquirindo-imoveis-atraves-de-leiloes/ – No artigo original foi incluído algumas dicas e cuidados que considero importante quando se está pensando em adquirir imóveis através de leilões. Exemplos: Usucapião e evicção, o que são?

No dias de hoje, se você procura um imóvel para investimento ou ainda para uso pessoal, poderia encontrar uma imensa variedade no mercado, no entanto os melhores preços, ou seja, com valores abaixo da média do mercado, poderiam estar nos diversos leilões de imóveis disponíveis, na sua maioria são leilões judiciais.

Crédito da imagem: freedigitalphotos.net

Os leilões, tanto de imóveis, como de diversos diferentes bens, aqui no Brasil vem crescendo a cada dia e consigo trazem mais leiloeiros interessados em promover as ofertas.

Entretanto, primeiramente gostaria de dizer que: sobre os leilões, tem uma coisa que os arrematantes precisam tomar cuidado, acerca do USUCAPIÃO [1], que vocês devem saber mais ou menos o que seja, e o EVICÇÃO [2].

Usucapião [1] é o direito que o cidadão adquire, relativo à posse de um bem móvel ou imóvel, em decorrência do uso deste bem por um determinado tempo. Para que tal direito seja reconhecido, é necessário que sejam atendidos determinados pré-requisitos previstos em lei. Os leitores advogados dever saber muito bem disso, pois na legislação brasileira, a usucapião está prevista principalmente no Código Civil Brasileiro e na Constituição da República do Brasil.

Evicção [2] é uma perda, que pode ser parcial ou total, de um bem por motivo de decisão judicial relacionada a causa preexistente ao contrato.

Um exemplo é a venda de um imóvel pela pessoa A a uma pessoa B, sendo que posteriormente se verifica que na verdade o imóvel pertence à uma pessoa C. A pessoa B pode sofrer evicção e ser obrigada por sentença judicial a restituir o imóvel a pessoa C. A pessoa B tem direito a indenização, pela pessoa A, pelo prejuízo sofrido com a evicção.

Na evicção, as partes são:

A) alienante: responde pelos riscos da evicção;

B) evicto: adquirente do bem em evicção;

C) evictor: terceiro que reivindica o bem.

Dito isso, neste post irei listar alguns leiloeiros que já são adeptos desta modalidade inclusive em leilões online. Entretanto, o intuito deste texto é mostrar ao leitor que existe um caminho, já conhecido por muitos, de se adquirir imóveis com uma oferta abaixo dos praticados no mercado, fugindo dos preços dos corretores de imóveis, ou direto com a construtora.

Obter um imóvel em leilão pode ser menos complicado do que você imagine. No entanto, parte desses imóveis leiloados possuem débitos de IPTU e/ou condomínio, o que pode ser um grande problema se você não fizer o devido levantamento da documentação antes de efetuar uma compra.

É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve seu imóvel tomado pelo banco por falta de pagamento também tenha deixado de pagar algumas obrigações, como: IPTU, taxas diversas.

O comprador terá de arcar com todas essas obrigações após efetuar a compra do mesmo. A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial. Mas não espere um desfecho rápido do processo. Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas representativas são de responsabilidade do comprador. Podemos citar diversos exemplos, como: registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os possíveis custos advocatícios para o despejo do ocupante (antigo proprietário).

Todas essas despesas citadas deverão ser somadas, adicionar o valor do lance aceito no tal leilão, para então serem descontado o valor do lance justo a ser apresentado. Complicou? – Vou tentar explicar de uma maneira diferente. Exemplo: somando as despesas + o valor de seu lance. (despesas = R$ 5.000,00 + R$ 60.000,00 de lance) = R$ 65.000,00. No entanto o valor do imóvel no mercado está em torno de R$ 80.000,00 e o lance justo seria = R$ 70.000,00, portanto os R$ 65.000,00 da soma anterior (despesas + lance) seria um ótimo lance a ser executado em um leilão de imóveis. 

Na sua maioria, a forma de pagamento é à vista ou em pequenas parcelas, logo, para se comprar um imóvel é necessário ter o dinheiro em mãos, além de gastos que poderá ter com futuras reformas no imóvel. 

Ao meu ver, a principal preocupação em relação aos imóveis de leilão é o fato de estarem na sua maioria ocupados, porém diversos sites que visitei antes de escrever este texto dizem que podemos ficar tranqüilos, por quê existe uma lei que prevê a desocupação do mesmo, em cerca de três meses. Procure sempre um bom advogado, para cuidar dos trâmites deste processo.

Você pode optar também por uma negociação com o ocupante. Uma boa tentativa é oferecer ao mesmo o compromisso de arcar com as despesas de mudança e os três primeiros meses de aluguel para desocupação do imóvel, pode parecer um absurdo, porém é provável que seja menos caro que os honorários de um bom advogado. O ideal é entrar com um pedido de emissão de posse, se não houver impasse, o imóvel poderá ser desocupado em até 90 dias. Porém é sempre bom procurar um advogado de confiança para tratar este tipo de assunto.

Um dos leiloeiros que achei interessante, e que provavelmente se destaque nesta atividade é o Zukerman, em minha pesquisa, constatei que se realizam vendas semanalmente de diversos tipos de imóveis em todo Brasil. Acessando a referida página na web, podem-se encontrar muitas ofertas a serem consideradas.

Segue abaixo uma pequena lista de alguns exemplos de leiloeiros de Imóveis: Lembrando que eles também efetuam leilão de bens diversos.

Vale lembrar que a Caixa Econômica Federal aceita carta de crédito como forma de pagamento, desde que seja dela mesma e não de consórcios diversos.

Algumas vantagens que merecem destaque:

Baixo custo, devido o valor do bem estar abaixo do valor de venda de mercado.

Após fazer uma vistoria profunda no imóvel, você é que faz seu preço para ofertar um lance, fazendo o seu lance a um valor conveniente.

A procedência ou origem do bem é muito importante e no leilão você estará adquirindo o bem pertencente a um banco ou uma seguradora, entre outras grandes empresas. 

Facilidade na hora de comprar e receber o bem.

Outro motivo de eu ter pesquisado sobre o tema, é que este post poderá informar os leitores da importância de buscarmos alternativas de consumo consciente, selecionando e encontrando as melhores ofertas de comprar, seja de um bem durável ou não. Isso não significa que eu sou a favor ou contra a comprar de imóveis em leilão, tudo depende de seu ponto de vista e da oferta oferecida pelo leiloeiro.

Vamos todos juntos buscar alternativas para gastarmos menos grana na compra de um produto ou serviço. Existem alguns outros textos sobre como investir em imóveis. Leia: “Preço, qualidade e localização: escolha dois“, onde conto a maior dificuldade dos investidores do mercado imobiliário em conseguir juntar esses três adjetivos em um único imóvel. Também escrevi uma pequena carta, contando detalhadamente uma história real de um familiar muito próximo. Leiam aqui >> “Investimento não consciente em imóveis“. Ou ainda, outro texto sobre o tema”como investir em imóveis“.

Um forte abraço a todos, e até a próxima.

@everton_ric

Fontes de referências:

[1] http://pt.wikipedia.org/wiki/Usucapi%C3%A3o

[2] http://pt.wikipedia.org/wiki/Evic%C3%A7%C3%A3o

Tag: leilao de imoveis, leilões de imóveis, investimento em leilão de imóveis, blog leilão da caixa, leilões de imóveis da caixa 

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