24 de março de 2017

Investir em imóveis

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Muitos blogs tem falado e escrito sobre a bolha imobiliária brasileira. E como saber se é melhor alugar ou comprar um imóvel?

Será que adquirir um imóvel é uma boa alternativa de investimento? Como todos sabem, a resposta para essas duas perguntas depende. E depende de fatores e coisas a considerar. Depende do investidor, de suas influências e seu nível de conhecimento imobiliário, e como não, o seu perfil como investidor, podendo ser: conservador, moderado ou agressivo.

Já escrevi aqui em alguns posts sobre a alta dos preços no mercado imobiliário, e para saber se é melhor alugar ou comprar uma propriedade basta fazer uma continha bem simples. O valor do aluguel deve ser pelo menos 0,5% do valor do imóvel (ou 6% ao ano). Uma relação maior do que essa indica que é melhor comprar do que alugar, e uma relação menor do que 0,5% ao mês, que é melhor alugar do que comprar.

Em números, para exemplificar: se o valor do imóvel for R$ 100.000,00 para venda, e o aluguel do mesmo imóvel é de R$ 500,00, ou seja, 0,5% ao mês, vale a pena morar pagando aluguel. Um valor maior que isso, compensaria comprar o mesmo imóvel. Lembrando que esta é uma conta em termos técnicos e na teoria. Pois na prática temos que levar em consideração outros fatores, como: o emocional, o prazer em morar bem, a importância em se ter sua própria casa e outras ladainhas que o povo brasileiro gosta de dizer quando o assunto é casa própria.

Eu, particularmente, considero imóveis somente como investimento e, nada de emocional, psicológico etc, ou ainda, em me “apegar” a algum bem, já que ele é apenas um bem material.

Pensando no imóvel como investimento, deveríamos considerar alguns fatores como: preço, qualidade e localização: escolha dois (leia mais clicando aqui), dentre vários outros, porém citei os principais. O fato é que o imóvel é uma opção para quem quer diversificar seu portfólio, o que pode ser feito via fundos imobiliários, além de imóveis físicos (em cimento e tijolo mesmo). Também escrevi sobre o investimento errôneo em imóveis, quando citei o caso de um conhecido que comprou um imóvel financiado para aluga-lo e o mesmo ainda encontrava-se desocupado. Leia aqui: “Investimento não consciente em imóveis (inclusive áudio em MP3)”.

Fábio Portela, do blog O Pequeno Investidor, reproduziu semana passada um texto sobre a queda dos preços dos imóveis, incluindo um excelente comentário do blogueiro notável Fábio em seu artigo. Leia aqui: “Preço do imóveis não cai?

Existem inúmeras vantagens para a compra de bens de investimento. Não se limita a fornecer a renda mensalmente, podemos somar a valorização do bem em si, além de também se tornar a única fonte de fluxo de caixa se as medidas adequadas sejam tomadas. Como: controle de risco, diversificação, e a administração da carteira.


Existe também o “timing” do investimento em imóveis, ou seja, que é saber quando e como comprar o bem. Antes de começar você deve primeiro ter um objetivo em mente. Saiba o que você pretende ter como capital principal. Tanto à curto prazo e/ou longo prazo com essa propriedade e mais ainda, exatamente quanto você deseja investir neste bem. Se você está comprando uma propriedade para investimento com a finalidade de fazer uma renda mensal, para fluxo de caixa, procure a melhor localidade entre aqueles que você poderá encontrar entre tantas opções. A chave é começar pequeno e crescer à medida que o seu capital destinado para esta classe de investimento cresça, procure imóveis pequeno e usado, no início, crescendo ao passar do tempo.


Bom, a partir de agora, parte deste texto, de minha autoria, já foi publicado originalmente no blog do amigo Guilherme, o excelente Valores Reais. E por considerar de grande conteúdo, me dou ao luxo de publicá-lo aqui em meu blog, vale como reflexão e aprendizagem, além de ficar registrado nestas páginas. Para os interessados, veja o texto original neste link: http://www.valoresreais.com/2011/06/20/imoveis-como-investimento/

Uma das vantagens de comprar bens de investimento é o grande número de oportunidades que ela oferece. Você não pode se considerar que está amarrado a uma área específica e pode, portanto, adquirir imóveis em diversas localidades, seja em Belo Horizonte, Curitiba ou Brasília, mesmo fora do estado que você mora atualmente. Além de tudo, não somos limitados ao setor imobiliário, você pode escolher comprar além de imóveis físicos também Fundos Imobiliários negociados na bolsa de valores.

Lembrando que, se o setor imobiliário ou a localidade em que você possui a propriedade não está indo bem em um determinado momento, a propriedade em um outro mercado correlacionado a imóveis, como FII, pode estar havendo grandes resultados (veja mais sobre Fundos Imobiliários no blog do amigo Henrique, o HC Investimentos). Vale lembra sobre a isenção do imposto de renda no investimento nos fundos imobiliários através da bolsa de valores.

Ou ainda, você pode mudar de imóveis residenciais para comerciais. Você também pode aproveitar algumas oportunidades do mercado imobiliário através da compra de bens de investimento adicionais ou alugando vários apartamentos pequenos, como: kitnetes ou outras unidades em prédios de apartamentos que você possui.

Deixo uma dica, que requer atenção especial. Quando o mercado imobiliário estiver em baixa, você pode aproveitar esse tempo para fazer alguns reparos nos imóveis. Você não pode ter pressa para concluir as melhorias, tampouco sentir uma pressão sobre as mesmas. Devemos obter uma atenção especial para com os móveis internos, onde sempre teremos novos preparos modernos e de última geração. Um dos imóveis que possuo em minha carteira de investimento, foi alugado mobiliado e, é uma opção para se pensar.

Investimentos imobiliários também podem ser no longo prazo, um segundo salário através dos alugueis mensais. Mesmo que, hoje em dia, vivemos a grande bolha imobiliária brasileira, este ainda pode ser um investimento que vai continuar a pagar algo (em alugueis) por muitos anos vindouros. Veja que não estou contando com a valorização dos preços dos imóveis.

Comprar um imóvel como investimento pode lhe dar algo para desenvolver uma verdadeira diversificação em seu portfólio. Dependendo de seus objetivos e os tipos de propriedades que você escolher para investir. Terá várias oportunidades distintas para o desenvolvimento de suas idéias financeiras e de investimentos. Eu poderia citar um exemplo disso tudo, que seria a aquisição de um terreno grande, e em seguida, convertê-lo em um prédio de apartamentos e/ou kitnetes, além de convertê-lo em salas comerciais. Este pode ser considerado somente um dos exemplos.

Comprar um imóvel físico para sua carteira de investimento também permite você adquirir várias casas ou apartamentos diferentes, que você pode escolher fazer as melhorias que achar melhor. Por exemplo, se você possui uma casa em um estado e mora em outro, você terá a vantagem de ser capaz de viver em mais de um estado. Se você está alugando os imóveis mencionados acima, precisando mudar-se para esse local, você pode simplesmente alugar um outro imóvel até que você possa desocupar o mesmo. Porém ele é de propriedade sua, e está disponível para seu uso e para toda sua família.

Comprar um imóvel com o intuito de investimento para longo prazo, leia-se, por mais de 10 anos, com exceção da crise americana de 2008, quase sempre te permitirá vendê-lo a um preço superior ao que você pagou, escolhendo corretas decisões, você será capaz de aumentar o fluxo de caixa e assim excedem do lucro de suas rentabilidades.

Lembra-se de que o investimento, qualquer que seja, requer um estudo aprofundado, com sabedoria, exercendo uma alma investidora naquilo que você realmente saiba que está fazendo. Seja, comprando, alugando, e/ou vendendo, procure comprar as melhores opções, com desconto, e vender antes dos grandes acontecimentos esportivos futuros. Não que isso seja uma sugestão, mas pode ser considerado com um bate-papo entre amigos. Esse foi mais um texto para seção imóveis.

Desejo um forte abraço a todos e que escolham as melhores propriedades.

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