26 de julho de 2017

Invertir em imóveis – contato do leitor

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Há alguns dias recebi um e-mail de uma leitora, o assunto é de interesse de muitos, por isso resolvi posta-lo aqui. Além de conter muitas informações uteis, como por exemplo: um acordo que os servidores públicos federais tem com o Ministério do Planejamento, referente à taxas de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil.
Boa leitura:
Bom dia Everton, sou assídua leitora do blog Valores Reais. Atualmente sou servidora pública federal. E ontem lendo seu artigo sobre o investimento errôneo do seu amigo em imóveis, resolvi te perguntar.
Primeiro quero explicar; os servidores públicos federais e o Ministério do Planejamento tem um convenio com sistema financeiro nacional de habitação.
Para financiar um imóvel pela CEF/BB tenho direito a uma taxa de juros especial, com direito a 100% de financiamento e também 30 anos para pagar (pelo fato de concomitante ser cliente do banco e receber no mesmo o meu salário).
Com a simulação de hoje a taxa de juros efetivos = 8,20% a.a + TR.
Tenho dinheiro pra comprar um apto. à vista, e moro em um estado em ampla ascensão financeira e, por conta da COPA/2014, que terá como uma das sub-sedes a nossa cidade, tudo triplicou de preço por aqui.
Vamos usar esse dinheiro pra comprar um apto. em um leilão, efetuado pela CEF, que será em breve. Pretendemos alugá-lo em seguida.
Vamos continuar morando de aluguel. O transito aqui na cidade está o caos e moramos literalmente em frente ao meu trabalho, que benção… Além disso, um imóvel no padrão do que a gente mora custaria mais ou menos R$ 150.000,00, só que estamos pagando R$ 750,00 de aluguel, cujo valor perfaz 0,5% do valor do imóvel, ou seja, ainda compensa morar de aluguel. Concorda? Visto que o ano passado os juros de poupança giraram em torno de 0,57%.
O caso é que queremos comprar mais 2 apartamentos. Porém esses dois serão financiados, devidos ao convenio que citei anteriormente. Será como investimentos e vamos alugar ambos.
Entendo perfeitamente o conceito de alavancagem, sei que a aquisição dos mesmos se dará nesses termos.
O primeiro apartamento no valor de R$ 60.000,00, vou oferecer R$ 55.000,00, com a simulação das prestações, vou pagar prestações de R$ 868,50 (início) e sendo a última de R$ 486, 75. O aluguel dele é de R$ 500,00, já tem um contrato de aluguel de 1 ano, é super bem localizado praticamente em frente ao aeroporto, em área que não será desapropriada para reforma do mesmo para a COPA.
Já o segundo, também no valor de R$ 60.000,00, prestação inicial de R$ 936,54, em um residencial onde sempre tem procura e nunca tem nada pra alugar. O fato é que em tese, estarei pagando no primeiro caso R$ 368,50 de prestação, visto que o aluguel do mesmo estará sendo pago e usarei o valor para custear a prestação. No segundo caso a mesma coisa, estarei pagando R$ 436,54.
Vale lembrar, que tenho total condições de arcar com as prestações do imóvel e também do condomínio de todos eles, pois temos caixa especificamente para isso, em caso do mesmo não seja alugado, coisa que imagino ser improvável devido à alta procura no local. Pensamos bem diretinho nos locais, eles estão estrategicamente localizados, sabemos que este detalhe é tudo hoje em dia aqui em nossa cidade.
Além disso, quero usar o dinheiro do aluguel do primeiro imóvel, que será comprado à vista, pra ir amortizando as prestações do financiamento. Obrigada pela ajuda. Joanna.
Minha resposta:
Olá Joanna, boa tarde !
Primeiramente gostaria de agradecer pelo seu e-mail e quero que saiba que gosto muito de estar em contato com os meus leitores. Respondendo perguntas e recebendo sugestões.
Vamos ao que interessa, gostaria de dizer que no Brasil é cultural investirmos em imóveis. Esse incentivo vem desde a época de nossos avós. Porém a outras boas opções. 
Analisando o seu caso, minha resposta é SIM, morar de aluguel está sendo mais vantajoso. 
Sobre a aquisição dos 3 imóveis, quase que ao mesmo tempo, no teu caso em específico, por você ter condições especiais de financiamento, me parece uma ótima idéia. E também vale lembrar que nem todos os servidores públicos federais sabem que existe este tal acordo com o Ministério do Planejamento. Grato pela dica, garanto que alguns leitores vão gostar da idéia.
Em relação ao leilão também é um excelente negócio, se você conseguir uma proposta bem abaixo do preço de mercado, seria o ideal. Porém atenção na aquisição através de leilões. Existem muitos detalhes que necessitam uma avaliação mais profunda. Estude cada caso com carinho.
Preciso te fazer uma pergunta: Você tem outros tipos de investimentos? Eu só acho que você está colocando muitos ovos na mesma cesta.
Uma sugestão para o seu caso, seria adquirir um imóvel no leilão, esperar alguns meses e vendê-lo no valor de mercado do momento. Para então com esse montante de dinheiro em caixa novamente, reinvesti-lo em outros segmentos. Assim você estaria diversificando os seus investimentos. Caso os valores dos imóveis caiam após a Copa de 2014 ou as Olimpíadas de 2016, que é o receio de muitos, você não estaria arriscando todo o seu investimento.
Outro lembrete, os imóveis financiados, quando estiverem alugados, você tem que considerar a taxa de administração da imobiliária (geralmente 10%) que diminuiria o valor líquido que você receberia mensalmente, ou seja, aumentaria um pouco o valor do pagamento das parcelas mensais do financiamento.
Resumindo, sua idéia é muito boa, porém requer cuidados. Como citei acima, procure outros investimentos para o futuro, você estará jogando duplamente. Me parece que vocês são investidores do estilo conservador, e a minha sugestão para este tipo de investidores é o Tesouro Direto, que com a alta da SELIC estão com rendimentos de dar água na boca de qualquer investidor.
Qualquer dúvida é só falar, será um prazer poder ajudá-los.
Um forte abraço, desejo sucesso e bons negócios.
Everton.
Resposta da Joanna (segundo contato).
Sim, Everton é essencial colocar os ovos em várias cestas. Temos mais outros 3 tipos de investimento. Isso é fundamental em um processo de independência financeira e, como os nossos investimentos são pensados em longo prazo, não vejo problemas.
Além disso, é relevante mencionar que quase ninguém sabe desse financiamento especial. Você pode conferi-lo utilizando o site da Caixa Econômica Federal (www.caixa.gov.br), no meio da tela terá um item com uma setinha cor de laranja (habitação, simulador, documentação), clicar em simulador, acesse a nova caixinha que se abrirá e preencha todos os dados, a nova tela é completamente auto-explicativa: logo ao lado da pergunta: “Qual é a renda bruta familiar?” , vem a seguinte pergunta: “Você possui convênio?” Nesse ícone você pode ver que aparecem 4 tipos de convênios: 1. acordo MPOG, 2. sistema PETROBRAS, 3. PRONASCI, 4. acordo GDF / CE / ES.
Acredito que o maior problema do brasileiro é que ele ainda não entendeu que o gerente do banco não é amigo dele e sim, funcionário do banco. E que ele tem que fazer as perguntas certas para receber as respostas corretas.
Uma boa fonte de informação a respeito de planos especiais de financiamento é com o Setor de Recursos Humanos do local onde a pessoa trabalha.
Abraços e obrigada,
Joanna.


E para finalizar este post, deixo aqui minhas consideração sobre o blog: Vale lembrar que este não é um blog sobre imóveis, espaço virtual específico em imóveis, consultor imobiliário, corretor, blog imóveis, blog sobre investimento em imóveis ou algo parecido. Investimento em imóveis é muito mais amplo e abrangente. Pesquise, estudo, leia muito e siga seus pensamentos.


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Abraços a todos!!

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