27 de março de 2017

Aluguel vs Compra de Imóvel

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Este artigo e pesquisa de minha autoria foi publicado anteriormente no blog de meu amigo Guilherme: Valores Reais.


Boa leitura !!

Aluguel vs Compra de Imóvel


Créditos da imagem: http://freedigitalphotos.net




Hoje vou falar um pouco sobre outro tema: Imóveis.




E de um ponto de vista mais de interesse geral. Não só investidores e/ou blogueiros de finanças pessoais, mas também para todos aqueles que pretendem comprar um imóvel.




Vale a pena, você consumidor, comprar um imóvel ou alugá-lo? Será que o valor do aluguel está caro? Como posso saber? Existe um cálculo para isso? Sim, existe, e eu o encontrei em um site norte americano.




Bom, vamos ao que realmente interessa, que são os números.
Tenho aqui uma conta, ou melhor, um cálculo que os americanos fazem para saber se o preço dos imóveis estão caros ou baratos e se vale a pena viver pagando aluguel ou comprar uma casa própria. Este é apenas um dos caminhos que pode te dizer qual é a melhor escolha.
Segue a fórmula: R=P/R ratio, ou seja, ratio = price / rent) [1]

Este número vai auxiliar e dar uma idéia se o preço dos imóveis em determinada área esta com preço justo. O nome da formula é “price/rent = ratio”, ou, P/R ratio em inglês, porém em português seria algo como(tradução livre) : Razão = VV / AA (razão = valor venda dividido pelo aluguel anual).
No final do artigo temos o link de onde o cálculo foi encontrado na internet.
Quando faz sentido alugar? Quando o R. for superior a 20.
Para clacular siga os seguintes passos:


    • 1o. passo = Encontre quatro (4) similares casas ou apartamentos, dois (2) para alugar e outros dois (2) que estejam a venda.
    • 2o. passo = Faça o calculo simples de média dos valores. [soma os dois valores de venda (ou aluguel) e divida por dois (2)].
    • 3o. passo = E então divida a média encontrada do preço de venda pela média do aluguel anualizada. Ou seja, o valor do aluguel anual. O resultado é o P/R ratio.

Exemplo prático: duas casas a venda no valor de R$ 100.000,00, e o aluguel sendo um com valor de R$ 500,00 e outra a R$ 450,00 (média de R$ 475,00). X 12 = R$ 5.700,00 por ano.
Você pagaria de aluguel anual o total de R$ 5.700,00 por um imóvel que esta na faixa de preço de venda de R$100.000,00 no mercado imobiliário no momento.
Portanto R = 100.000 / 5700 = 17,54 . Esta é a razão encontrada entre o valor de compra e venda, dividido pelo aluguel anual.
O que este número significa? David Leonhardt [2] escreveu no The New York Times, “ Uma
relação (ou razão) de valor/aluguel acima de 20 significa que os custos mensais de propriedade
excederá o custo do aluguel.”
É um pouco confuso, mas o que Leonhardt quer dizer é que quanto mais alto é o valor da razão (R), mas faz sentido alugar.
Durante a crise de subprime de 2008 nos EUA a Razão (R) estava acima de 20 em muitas cidades
americanas. O que aconteceu depois disso todos nós já sabemos. Hoje os preços dos imóveis em qualquer cidade naquele país estão sendo praticados pela metade dos valores de 2007, antes do crash de 2008.

O normal seria um valor R = 10. Este sim pode ser considerado um grande negócio para quem quer comprar um imóvel. Embora o ideal é a razão estar entre 10 e 14, que significa que você estaria comprando um imóvel no valor de R$ 200.000,00 ao invés de estar pagando um aluguel mensal entre R$ 1.200,00 e R$ 1.600,00.

No Brasil, mais especificamente em Curitiba, capital do estado do Paraná, que é onde tenho meus investimentos em imóveis, posso dizer um pouco mais sobre os valores de apartamentos, com 1 e 2 dormitórios.
Primeiramente vamos citar um apto. de 1 dorm. na região do bairro Boa Vista na cidade de Curitiba,
o valor deste imóvel esta em torno de R$ 100.000,00 para venda, e com aluguel na faixa de R$ 500,00 mensais.
Fazendo uma conta rápida: 500 x 12 = 6000
Portanto a razão é (R = 100000 / 6000) = 16.66
Eu particularmente considero alta. Assim sendo, já esta valendo a pena alugar ao invés de compra-lo.
Segundo exemplo: Um apto. com 2 dorms., na mesma área da mesma cidade de Curitiba.
Atualmente estão sendo praticados preços em torno de R$ 125.000,00 a R$ 135.000,00, com uma média  simples de R$ 130.000,00, com alugueis no valor de R$ 520,00, segundo o site
imoveiscuritiba.com.br [3].
Como todos podem ver, neste caso a razão é maior ainda (R = 130000 / 6240) = 20.83
Inquestionavelmente os atuais valores praticados pelo mercado imobiliário no Brasil estão altos.
Quizá estes valores se estabilizem o mais rápido possível para que possamos evitar o pior.
Fica claro que existe uma bolha imobiliária no Brasil. O que nos resta é saber, ou tentarmos adivinhar, quando ela poderá estourar. Hoje, amanhã ou depois?. Em 2014? Logo após a Copa Mundial de Futebol? Ou após os jogos olímpicos de 2016?
Fica a dúvida. Vale lembrar que este não é um blog sobre imóveis, blog imóveis, ou algo parecido. Investimento em imóveis é muito mais amplo e abrangente.

Este assunto é tão importante nos EUA, que exitem dados de pesquisas com estatísticas ano a ano, incluso a média dos últimos quinze (15) anos. Segue abaixo apenas uma das pesquisas que encontrei na internet. O link é do site da revista Fortune.

Após clicar no link acima, logo clique em “The P/R ratios”, e você vai encontrar uma lista com 54 cidades americanas, as pesquisas normalmente são feitas no verão.


Um forte abraço a todos bons negócios e até a próxima.

Fontes:
Todos os links acima foram visitados no dia 23/02/2011 as 12:00 (GMT_00:00)

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